The Fives Owners Independent owners' group · Beach · Downtown · Oceanfront · not affiliated with The Fives, TM Grupo Inmobiliario or Hilton Grupo independiente de propietarios · Beach · Downtown · Oceanfront · sin vínculo con The Fives, TM Grupo Inmobiliario ni Hilton

We bought the residences.
Now our benefits are held hostage to signatures.

Compramos las residencias.
Ahora nuestros beneficios dependen de una firma.

An independent group of owners of residences at The Fives Beach, The Fives Downtown and The Fives Oceanfront in the Riviera Maya, developed and operated by TM Grupo Inmobiliario of Torrevieja, Spain, a company controlled by the Serna Lorente family, organising to obtain the accounting, the benefits and the representation that our contracts and the law of Quintana Roo already give us.

Un grupo independiente de propietarios de residencias en The Fives Beach, The Fives Downtown y The Fives Oceanfront, en la Riviera Maya, desarrolladas y operadas por TM Grupo Inmobiliario, de Torrevieja (España), empresa controlada por la familia Serna Lorente, que se organiza para obtener las cuentas, los beneficios y la representación que nuestros contratos y la ley de Quintana Roo ya nos otorgan.

Join the owners' group Únete al grupo de propietarios What the contracts say Qué dicen los contratos
Started 1 Nov 2026Inicio 1 nov 2026 Organiser Jens Gronemeyer, Residence 408Organizador Jens Gronemeyer, Residencia 408 Languages EN · ESIdiomas EN · ES

Their own sales screens · photographed at The Fives, November 2026Sus propias pantallas de venta · fotografiadas en The Fives, noviembre de 2026

"Full ownership." "Deeded." "Worry-free, cost-free."

"Propiedad plena." "Escriturada." "Sin preocupaciones, sin costos."

Lobby screen reading: Residences by The Fives, Full Ownership, residencesbythefives.com
"Residences by The Fives · Full ownership""Residences by The Fives · Full ownership"
Don't be fooled.No te dejes engañar. They take your money and your ownership away.Se quedan con tu dinero y con tu propiedad. — The Fives Owners— Propietarios The Fives
Sales screen reading: Purchase a deeded, turn-key residence at either of The Fives properties in the Riviera Maya. A Worry-Free / Cost-Free concept. The Fives Downtown, prices from 155,000 to 799,000 USD. Unequalled services, amenities and administration.
"A Worry-Free / Cost-Free concept · from US$155,000""A Worry-Free / Cost-Free concept · desde US$155,000"
Cost-freeSin costos

Since 2025 owners are billed condominium fees directly, although the contract says they "will not have to pay them personally". On the club's own 2025 figures, the average Downtown residence keeps about US$1,000 a year.

Desde 2025 se cobran a los propietarios las cuotas condominales directamente, aunque el contrato dice que "no tendrá que pagarlas personalmente". Con las propias cifras del club de 2025, a la residencia media de Downtown le quedan unos US$1,000 al año.

See their numbersVer sus números
Unequalled servicesServicios inigualables

Club, beach club and airport transfers are switched off until owners sign statements that come without any supporting documents. The butler promised in the contract was withdrawn years ago.

El club, el club de playa y los traslados se apagan hasta que el propietario firme estados de cuenta que llegan sin documentación soporte. El mayordomo prometido en el contrato se retiró hace años.

What happenedQué pasó
Full ownershipPropiedad plena

The rental agreement hands the owner's assembly vote to the operator, and the club decides when owners may use their own benefits. An owner who cannot vote, check the books or use what he paid for does not have full ownership.

El contrato de rentas entrega el voto del propietario en la asamblea al operador, y el club decide cuándo puede el propietario usar sus propios beneficios. Un propietario que no puede votar, revisar las cuentas ni usar lo que pagó no tiene la propiedad plena.

What the contracts sayQué dicen los contratos

The Fives Downtown Hotel & Residences · Playa del Carmen · Curio Collection by HiltonThe Fives Downtown Hotel & Residences · Playa del Carmen · Curio Collection by Hilton

Hilton's name is on the door. Behind it are private owners who cannot see the books.

El nombre de Hilton está en la puerta. Detrás hay propietarios particulares que no pueden ver las cuentas.

The Fives Downtown Hotel & Residences in Playa del Carmen, a Curio Collection by Hilton hotel, seen from the street
The Fives Downtown, Playa del Carmen · November 2026The Fives Downtown, Playa del Carmen · noviembre de 2026
Curio Collection by Hilton plaque at the entrance of The Fives Downtown
At the entrance: "Curio Collection by Hilton"En la entrada: "Curio Collection by Hilton"

Guests book The Fives Downtown as a Hilton hotel, often through Hilton Honors. Many of the rooms they sleep in are residences that belong to private owners. Those owners have handed their units to TM's rental operator, Real Estate Value Management, S.A. de C.V. Under the club's own 2025 figures, US$3.23 million of room revenue left about US$1,000 per residence after condominium fees, and owners have not been given the detailed accounts behind those figures.

Los huéspedes reservan The Fives Downtown como hotel Hilton, a menudo con Hilton Honors. Muchas de las habitaciones donde duermen son residencias de propietarios particulares. Esos propietarios entregaron sus unidades a la operadora de rentas de TM, Real Estate Value Management, S.A. de C.V. Según las propias cifras del club para 2025, US$3.23 millones de ingreso por habitaciones dejaron unos US$1,000 por residencia tras las cuotas condominales, y los propietarios no han recibido el detalle de las cuentas que hay detrás de esas cifras.

Hilton's brand is on the hotel, but Hilton is not a party to the owners' contracts, and this group is not affiliated with Hilton.

El hotel lleva la marca de Hilton, pero Hilton no es parte de los contratos de los propietarios, y este grupo no tiene vínculo con Hilton.

01What is happeningQué está pasando

Sign the reports, or lose the club, the beach and the transfers. The butler went years ago.

Firma los informes o pierdes el club, la playa y los traslados. El mayordomo desapareció hace años.

This is the documented case of Residence 408 at The Fives Downtown. The Fives Beach and The Fives Oceanfront have the same developer, the same owners' club and the same kind of statements, and we want to know whether it is happening there too. Everything below comes from written correspondence with The Fives Club and from the signed contracts.

Este es el caso documentado de la Residencia 408 de The Fives Downtown. The Fives Beach y The Fives Oceanfront tienen el mismo desarrollador, el mismo club de propietarios y el mismo tipo de estados de cuenta, y queremos saber si allí ocurre lo mismo. Todo lo que sigue procede de correspondencia escrita con The Fives Club y de los contratos firmados.

This did not start in October. The written record shows three years of escalating pressure before services were cut.

Esto no empezó en octubre. El expediente escrito muestra tres años de presión creciente antes de que se cortaran los servicios.

  • The e-concierge uses the owner's pre-arrival email to press for a signature on the unsigned 2022 report: "we need to close this report with all the owner signatures, you can do it cash or resort credit." No backup is offered.La e-concierge aprovecha el correo de pre-llegada para presionar por la firma del informe 2022: "necesitamos cerrar este informe con las firmas de todos los propietarios, puede hacerlo en efectivo o en crédito resort". No se ofrece soporte.
  • The e-concierge and then the Residences & Asset Management Director demand a signature on the 2023 report: "an urgent matter since some of the features of the website will be automatically disabled due to our system protocols." The owner replies that nothing in the contract requires a signature or a website.La e-concierge y después el Director de Residences & Asset Management exigen la firma del informe 2023: "un asunto urgente, ya que algunas funciones del sitio web se desactivarán automáticamente por nuestros protocolos de sistema". El propietario responde que nada en el contrato exige una firma ni un sitio web.
  • Owners are told to pay 2025 condominium fees directly in three instalments. Exhibit C of the purchase contract says those fees are covered inside the rental program, "therefore The Owner will not have to pay them personally."Se indica a los propietarios pagar directamente las cuotas condominales de 2025 en tres plazos. El Anexo C del contrato de compraventa dice que esas cuotas se cubren dentro del programa de rentas, "por lo que el Propietario no tendrá que pagarlas personalmente".
  • The 2024 results presentation, published on the owners' portal for all Downtown owners, ends: "sign your reports before April 30th, as the system will not allow the processing of benefits such as transportation." Transfers are now openly conditioned on signatures, for everyone. See the club's own documents.La presentación de resultados 2024, publicada en el portal para todos los propietarios de Downtown, termina así: "firmes tus reportes antes del 30 de abril, ya que el sistema no permitirá la carga de beneficios como transportación". Los traslados quedan abiertamente condicionados a las firmas, para todos. Ver los documentos del propio club.
  • Pre-arrival email: the 2023 and 2024 reports are "pending your signature". The last airport transfer issued to Residence 408 as an owner benefit in the club's own records is dated 25 May 2025; none appears for any later stay.Correo de pre-llegada: los informes 2023 y 2024 están "pendientes de su firma". El último traslado al aeropuerto emitido a la Residencia 408 como beneficio de propietario en los registros del propio club es del 25 de mayo de 2025; no aparece ninguno para estancias posteriores.
  • The owner asks the club's administration in writing for a full audit report of The Fives Downtown for the last five years. No answer is ever received.El propietario pide por escrito a la administración del club un informe de auditoría completo de The Fives Downtown de los últimos cinco años. Nunca recibe respuesta.
  • The owner rejects the first-half 2025 statement on the owners' portal with the comment "no audit, no sign". The system promises "an email for resolution". None arrives.El propietario rechaza en el portal el estado de cuenta del primer semestre de 2025 con el comentario "sin auditoría no firmo". El sistema promete "un correo para su resolución". Nunca llega.
  • The 2025 General Assembly (budget 2026) is held online; the slides appear on the portal the same day. No convocatoria reached the owner's registered email, unlike the previous year. No minutes, attendance list or proxy count have been published for this or the 2024 assembly. The club's own decks say "cameras and microphones will remain off" and that questions are "filtered".La Asamblea General 2025 (presupuesto 2026) se celebra en línea; las diapositivas aparecen en el portal el mismo día. Ninguna convocatoria llegó al correo registrado del propietario, a diferencia del año anterior. No se ha publicado acta, lista de asistencia ni cómputo de poderes de esta asamblea ni de la de 2024. Las propias presentaciones del club dicen que "las cámaras y micrófonos permanecerán apagados" y que las preguntas "se filtran".
  • The Fives Club's Owners Manager asks the owner to sign the 2023, 2024 and 2025 "Benefits Information Reports", adding that pending signatures matter "in order to maintain owner services".La Owners Manager de The Fives Club pide al propietario firmar los "Benefits Information Reports" de 2023, 2024 y 2025, añadiendo que las firmas pendientes son importantes "para mantener los servicios al propietario".
  • The owner answers that he will discuss signatures once he has an auditable report his accountants can review. No supporting documentation is provided.El propietario responde que hablará de firmas cuando tenga un informe auditable que sus contadores puedan revisar. No se entrega documentación soporte.
  • On arrival for a contractual owner stay, The Fives Club refuses him the Fives Club, the beach club at The Fives Beach and his airport transfers until the reports are signed.Al llegar para una estancia contractual de propietario, The Fives Club le niega el Fives Club, el club de playa en The Fives Beach y sus traslados al aeropuerto hasta que firme los informes.
  • This page goes live. A formal notice and a request for the 2023–2025 statements with full supporting documents are being sent to The Fives Club.Se publica esta página. Se envía a The Fives Club un requerimiento formal y la solicitud de los estados de cuenta 2023–2025 con toda su documentación soporte.

And one benefit disappeared long before any of this. Exhibit C promises "Concierge and Butler service available during their stay". The butler service was withdrawn for every owner years ago, quietly, without any amendment signed by owners and without any reduction in what owners pay. If you know when it stopped, or still have the notice, send it to the group.

Y un beneficio desapareció mucho antes de todo esto. El Anexo C promete "servicio de concierge y mayordomo disponible durante su estancia". El servicio de mayordomo se retiró a todos los propietarios hace años, en silencio, sin ninguna modificación firmada por los propietarios y sin ninguna reducción de lo que pagan. Si sabes cuándo se suspendió, o conservas el aviso, envíaselo al grupo.

Signing a statement you cannot verify is not a formality. In practice it is treated as your acceptance of the figures: the rental revenue attributed to your unit, every fee deducted from it, and the balance you are told you are owed.

Firmar un estado de cuenta que no puedes verificar no es un trámite. En la práctica se trata como tu aceptación de las cifras: el ingreso de renta atribuido a tu unidad, cada comisión que se le descuenta y el saldo que te dicen que te corresponde.

02What the contracts sayQué dicen los contratos

Nothing in the contracts makes owner benefits conditional on signing anything.

Nada en los contratos condiciona los beneficios del propietario a firmar nada.

Clause references are to the Downtown documents: the Rental Management Agreement with Real Estate Value Management, S.A. de C.V. (form dated 15 December 2017) and the purchase contract with Sierra de Bernia, S.A. de C.V. Owners at The Fives Beach and The Fives Oceanfront signed TM's templates for those projects; the numbering may differ, the substance usually does not. Check your own copy.

Las referencias son a los documentos de Downtown: el Contrato de Administración de Rentas con Real Estate Value Management, S.A. de C.V. (formato de 15 de diciembre de 2017) y el contrato de compraventa con Sierra de Bernia, S.A. de C.V. Los propietarios de The Fives Beach y The Fives Oceanfront firmaron las plantillas de TM para esos proyectos; la numeración puede variar, el fondo normalmente no. Revisa tu propio ejemplar.

Rental agreement · §5(b)

They owe us the statement, not the other way round

Ellos nos deben el estado de cuenta, no al revés

Within 60 days of year end the Hotel Owner must deliver a Unit Owner Statement showing gross revenue, net rental revenue and every deduction, including the reserve. No clause requires the owner's signature or approval.

Dentro de los 60 días siguientes al cierre del año, el Propietario del Hotel debe entregar una Declaración del Propietario con el ingreso bruto, el ingreso neto y cada deducción, incluida la reserva. Ninguna cláusula exige la firma o aprobación del propietario.

Rental agreement · §6(a), §6(d)

56 nights, 28 in high season, daily housekeeping

56 noches, 28 en temporada alta, limpieza diaria

The owner's use of the unit and the hotel services during that use are rights under the agreement, subject only to the reservation rules.

El uso de la unidad por el propietario y los servicios de hotel durante ese uso son derechos conforme al contrato, sujetos únicamente a las reglas de reservación.

Purchase contract · Exhibit C

Club, beach club, transfers, concierge and butler

Club, club de playa, traslados, concierge y mayordomo

The Rental Program Handbook, attached to the purchase contract as an integral part, lists Fives Club membership, the private beach club at The Fives Beach at no cost, airport transfers, concierge and butler service among the owner's benefits. The same handbook says condominium fees, administration, insurance, property taxes and utilities are settled out of the rental program, "therefore The Owner will not have to pay them personally." Owners have had no butler for years and are now billed for condominium fees; nobody signed an amendment for either.

El Manual del Programa de Rentas, anexo del contrato de compraventa como parte integrante, enumera entre los beneficios del propietario la membresía de The Fives Club, el club de playa privado en The Fives Beach sin costo, traslados al aeropuerto, concierge y mayordomo. El mismo manual dice que las cuotas condominales, administración, seguro, predial y servicios se liquidan desde el programa de rentas, "por lo que el Propietario no tendrá que pagarlas personalmente". Los propietarios llevan años sin mayordomo y ahora se les cobran las cuotas condominales; nadie firmó una modificación para ninguna de las dos cosas.

Rental agreement · §12(p)

No unilateral changes

Sin cambios unilaterales

The agreement can only be modified in writing signed by both parties. A new condition announced by email is not a modification. The one exception is §3(c): amendments proposed in writing at least 45 days before the renewal deadline take effect at the next renewal unless you object in writing within 30 days. If you receive such a notice, object in writing and keep proof.

El contrato sólo puede modificarse por escrito firmado por ambas partes. Una nueva condición anunciada por correo electrónico no es una modificación. La única excepción es la §3(c): las modificaciones propuestas por escrito con al menos 45 días de antelación al plazo de renovación entran en vigor en la siguiente renovación salvo que te opongas por escrito en 30 días. Si recibes un aviso así, oponte por escrito y guarda la prueba.

Rental agreement · §2(a)

They are our agent, and an agent renders accounts

Son nuestro agente, y el agente rinde cuentas

The Hotel Owner acts as each owner's exclusive rental agent. Under Mexican civil law an agent owes the principal an exact accounting of the administration, with supporting documents.

El Propietario del Hotel actúa como agente exclusivo de rentas de cada propietario. Conforme al derecho civil mexicano, el mandatario debe al mandante cuentas exactas de su administración, con documentos comprobatorios.

Rental agreement · §12(c)

We signed away our assembly vote

Cedimos nuestro voto en la asamblea

The owner "transfers the representation and the vote" in condominium assemblies to the Hotel Owner. That is how the operator controls the budget, the fees and the administrator. See what the law says about it below.

El propietario "transfiere la representación y el voto" en las asambleas de condóminos al Propietario del Hotel. Así controla el operador el presupuesto, las cuotas y al administrador. Mira qué dice la ley al respecto más abajo.

03In the club's own documentsEn los documentos del propio club

We did not have to guess. They wrote it down.

No hace falta adivinar. Ellos mismos lo escribieron.

Everything in this section comes from documents The Fives Club itself published on the owners' portal (owners.thefivesclub.com) for Downtown owners: the 2024 results presentation (26 March 2025), the Premium Benefits Brochure (14 February 2026), the 2025 Value & Performance Report (26 March 2026) and the annual owner reports. Log in and read them yourself.

Todo lo de esta sección procede de documentos que el propio The Fives Club publicó en el portal de propietarios (owners.thefivesclub.com) para los propietarios de Downtown: la presentación de resultados 2024 (26 de marzo de 2025), el Brochure de Beneficios Premium (14 de febrero de 2026), el Informe de Valor y Resultados 2025 (26 de marzo de 2026) y los informes anuales del propietario. Entra y léelos tú mismo.

Results presentation 2024 · portal, 26 Mar 2025

Transfers were tied to signatures in March 2025, for every owner

Los traslados se ataron a las firmas en marzo de 2025, para todos

Last slide, to all Downtown owners: "It is essential that you sign your reports before April 30th, as the system will not allow the processing of benefits such as transportation, romantic dinners, and hydrotherapy sessions." A contractual benefit, switched off by a system setting.

Última diapositiva, a todos los propietarios de Downtown: "Es fundamental que firmes tus reportes antes del 30 de abril, ya que el sistema no permitirá la carga de beneficios como transportación, cenas románticas y sesiones de hidroterapia." Un beneficio contractual, apagado con un ajuste del sistema.

Results presentation 2024 · "Maximize your benefit"

Taking your money out costs 25%

Retirar tu dinero cuesta el 25%

"You can increase your Resort Credit by an additional 20% … keep in mind that if you withdraw your funds, a 25% fee would apply." The contract says the owner's rental share is paid to the owner. Nowhere does it authorise a 25% charge for receiving it in cash.

"Pueden aumentar su Resort Credit en un 20% adicional … recuerden que, si retiran su dinero, se aplicaría un 25% de cargo." El contrato dice que la participación del propietario se le paga al propietario. En ninguna parte autoriza un cargo del 25% por recibirla en efectivo.

Benefits Brochure Premium · portal, 14 Feb 2026

The beach club "at no cost" is now a paid day pass. The butler is now an "ambassador".

El club de playa "sin costo" es ahora un day pass de pago. El mayordomo es ahora un "ambassador".

Exhibit C (2017): "Enjoy the private Beach Club at The Fives Beach with all services at no cost (towels, sunbeds, etc.)" and "Concierge and Butler service available". Brochure (2026): "Access to Senses Beach Club: access via Day Pass with a preferential rate for owners. Subject to availability." and "Personal Ambassador during the stay". Low-season reservation notice went from 15 days in the contract to 30 days in the brochure. No owner signed any of this.

Anexo C (2017): "Disfrute del Club de Playa privado en The Fives Beach con todos los servicios sin costo (toallas, camastros, etc.)" y "servicio de concierge y mayordomo disponible". Brochure (2026): "Acceso a Senses Beach Club: acceso mediante Day Pass con tarifa preferencial para propietarios. Sujeto a disponibilidad." y "Ambassador personal durante la estancia". El aviso de reserva en temporada baja pasó de 15 días en el contrato a 30 en el brochure. Ningún propietario firmó nada de esto.

Value & Performance Report 2025 · portal, 26 Mar 2026

Their 2025 numbers: US$3.23 million in room revenue, US$453,784 for about 120 owners

Sus números de 2025: US$3.23 millones de ingreso por habitaciones, US$453,784 para unos 120 propietarios

Room income US$3,232,510. "Room expenses" US$2,584,247, that is 80% of the revenue. Net room profit US$648,263, of which 70%, US$453,784, is "distributed in accordance with the contractual model" across roughly 121 residences: about US$3,750 each before condominium fees that total US$332,930, about US$2,750 each. On the club's own figures the average residence is left with roughly US$1,000 a year. The report never says what is inside the US$2.58 million of "room expenses". That is the audit question.

Ingreso por habitaciones US$3,232,510. "Gasto de habitaciones" US$2,584,247, es decir el 80% del ingreso. Beneficio neto de habitaciones US$648,263, del cual el 70%, US$453,784, "se distribuye conforme al modelo contractual" entre unas 121 residencias: unos US$3,750 cada una antes de cuotas condominales que suman US$332,930, unos US$2,750 cada una. Con las propias cifras del club, a la residencia media le quedan alrededor de US$1,000 al año. El informe nunca dice qué hay dentro de los US$2.58 millones de "gasto de habitaciones". Esa es la pregunta de la auditoría.

Annual Owner Report 2023 · 2024 · 2025 (unsigned)

What they want you to sign is not a statement

Lo que quieren que firmes no es un estado de cuenta

Residence 408, two bedrooms: "rental program yield participation" US$5,528 in 2023, US$3,439 in 2024, US$720 in 2025, against condominium fees of US$4,832, US$5,219 and US$5,532. The two-page document shows no gross revenue of the unit, no occupancy, no rate, no deductions, none of what §5(b) requires. Instead it counts the owner's own 56 contractual nights at US$180 each as "value generated for the owner".

Residencia 408, dos recámaras: "participación en el rendimiento del programa" US$5,528 en 2023, US$3,439 en 2024, US$720 en 2025, frente a cuotas condominales de US$4,832, US$5,219 y US$5,532. El documento de dos páginas no muestra ingreso bruto de la unidad, ni ocupación, ni tarifa, ni deducciones: nada de lo que exige la §5(b). En cambio, cuenta las 56 noches contractuales del propio propietario a US$180 cada una como "valor generado para el propietario".

Value & Performance Report 2025 · pp. 13–21

"Concerns → channel them directly to The Fives, not to the market"

"Inconformidades → canalizarlas directamente con The Fives, no al mercado"

The same report announces that for the 2029 renewal "some of these coverages will need to be adjusted" (condominium fees, utilities, major maintenance), makes the future of Downtown conditional on Hilton renewing and on "a minimum active inventory of residences", and closes by telling owners that "no appraisal or sales strategy can compensate for a reputation damaged by those who live the product from the inside." Questions at the presentations are "filtered"; in 2025 "cameras and microphones will remain off". This page exists because owners were asked to stay quiet.

El mismo informe anuncia que para la renovación de 2029 "algunas de estas coberturas deberán adaptarse" (cuotas condominales, energéticos, mantenimiento mayor), condiciona el futuro de Downtown a que Hilton renueve y a "un inventario mínimo de residencias activas", y cierra diciendo a los propietarios que "no hay avalúo ni estrategia de venta que compense una reputación deteriorada por quienes viven el producto desde adentro". Las preguntas en las presentaciones "se filtran"; en 2025 "las cámaras y micrófonos permanecerán apagados". Esta página existe porque a los propietarios se les pidió callar.

04What the law saysQué dice la ley

Quintana Roo's condominium law gives every owner rights the operator cannot contract away.

La ley de condominios de Quintana Roo da a cada propietario derechos que el operador no puede quitar por contrato.

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, text as last reformed 12 November 2021. Read it yourself; the articles are short.

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, texto con última reforma de 12 de noviembre de 2021. Léela tú mismo; los artículos son cortos.

Art. 28 VII

Nobody may hold proxies for more than 20% of the owners

Nadie puede representar a más del 20% de los condóminos

And the administrator and the members of the Comité de Vigilancia may not represent any owner at all. Proxies collected in bulk by the operator deserve a close look.

Y el administrador y los miembros del Comité de Vigilancia no pueden representar a ningún condómino. Los poderes recabados en bloque por el operador merecen una revisión a fondo.

Art. 36 III

The books are open to owners at any time

Los libros están abiertos a los condóminos en todo momento

The administration's books and records, including the register of owners and the minutes of assemblies, may be consulted by owners or their representatives at any time.

Los libros y registros de la administración, incluidos el registro de condóminos y las actas de asamblea, pueden ser consultados por los condóminos o sus representantes en todo momento.

Art. 37

The assembly can order an audit

La asamblea puede ordenar una auditoría

A documentary, financial and accounting audit of the administration can be ordered by the owners' assembly at any time. Owners who vote themselves can make that happen.

La asamblea de condóminos puede ordenar en cualquier momento una auditoría documental, financiera y contable de la administración. Los propietarios que votan por sí mismos pueden hacer que ocurra.

Art. 30 III

Every owner must be convened

Cada propietario debe ser convocado

Notice of each assembly must reach every owner reliably, at the unit or at the email the owner designated, and be posted in the building. If you never receive a convocatoria, ask why.

La convocatoria a cada asamblea debe llegar de forma fehaciente a cada propietario, en su unidad o al correo que designó, y publicarse en el edificio. Si nunca recibes una convocatoria, pregunta por qué.

05What we are asking forQué pedimos

Five things. All of them already owed.

Cinco cosas. Todas ya debidas.

  1. Benefits without conditions

    Beneficios sin condiciones

    Immediate reinstatement of every owner service that has been suspended, written confirmation that services will never again be tied to the signature of statements, and either the return of the Exhibit C benefits withdrawn over the years, the butler service first, or a written account of who decided to remove them, when, and under which clause.

    Restablecimiento inmediato de todo servicio al propietario suspendido, confirmación por escrito de que los servicios no volverán a condicionarse a la firma de estados de cuenta, y la devolución de los beneficios del Anexo C retirados a lo largo de los años, empezando por el mayordomo, o una explicación por escrito de quién decidió retirarlos, cuándo y con base en qué cláusula.

  2. Real accounts, with the backup

    Cuentas reales, con su soporte

    For 2023, 2024 and 2025 and for every participating residence at every Fives property: the nightly occupancy and rate report, each deduction under §5(a) itemised, the reserve-fund ledger, the condominium fee invoices and the 70/30 calculation. For the building as a whole: what the US$2.58 million of 2025 "room expenses" consists of, line by line, and how US$3.23 million of room revenue becomes US$453,784 for the owners.

    Para 2023, 2024 y 2025 y para cada residencia participante en cada propiedad The Fives: el reporte de ocupación y tarifa por noche, cada deducción de la §5(a) desglosada, el libro del fondo de reserva, las facturas de cuotas condominales y el cálculo del 70/30. Para el edificio en su conjunto: de qué se componen, línea por línea, los US$2.58 millones de "gasto de habitaciones" de 2025, y cómo US$3.23 millones de ingreso por habitaciones se convierten en US$453,784 para los propietarios.

  3. Receipt is not approval

    Recibir no es aprobar

    Owners sign reports as acuse de recibo only, without conformity and with full reservation of rights, until the backup has been reviewed by an accountant of their choice.

    Los propietarios firman los informes únicamente como acuse de recibo, sin conformidad y con reserva total de derechos, hasta que el soporte haya sido revisado por un contador de su elección.

  4. The assembly records

    Las actas de la asamblea

    The convocatorias of the 2024 and 2025 General Assemblies with proof of delivery, their minutes as recorded in the libro de actas, the attendance lists, every proxy exercised and by whom, the quorum and the votes, the composition of the Comité de Vigilancia and the register of owners, as Art. 30 III and Art. 36 III allow every owner to demand and consult. And real assemblies: owners who can see each other, speak and vote, not a webinar with the microphones off.

    Las convocatorias de las Asambleas Generales 2024 y 2025 con constancia de entrega, sus actas tal como constan en el libro de actas, las listas de asistencia, cada poder ejercido y por quién, el quórum y las votaciones, la integración del Comité de Vigilancia y el registro de condóminos, que los Arts. 30 III y 36 III permiten exigir y consultar a todo propietario. Y asambleas de verdad: propietarios que puedan verse, hablar y votar, no un webinar con los micrófonos apagados.

  5. Owners who vote for themselves

    Propietarios que votan por sí mismos

    A review of every proxy held by the operator against Art. 28 VII, and independent owner representation at the next assembly, including a vote on an audit under Art. 37.

    Una revisión de cada poder en manos del operador frente al Art. 28 VII, y representación independiente de los propietarios en la próxima asamblea, incluida una votación sobre una auditoría conforme al Art. 37.

06JoinÚnete

If you own a residence at The Fives Beach, Downtown or Oceanfront, tell us.

Si eres propietario de una residencia en The Fives Beach, Downtown u Oceanfront, dínoslo.

Whatever you send is read only by the organiser and used solely to contact you about the group. It is never shared with The Fives, TM Grupo or anyone else.

Lo que envíes lo lee únicamente el organizador y se usa sólo para contactarte sobre el grupo. Nunca se comparte con The Fives, TM Grupo ni con nadie más.

Write to the groupEscribe al grupo

owners@thefivesowners.com

Please include your property (Beach, Downtown or Oceanfront), your residence number and, if you can, a copy of your contract and the last statement you were asked to sign.

Indica por favor tu propiedad (Beach, Downtown u Oceanfront), tu número de residencia y, si puedes, una copia de tu contrato y del último estado de cuenta que te pidieron firmar.

Or start with a ready-made emailO empieza con un correo ya preparado

Write to the group Escribir al grupo

If the button does not open your mail program, copy the address above into a new email.

Si el botón no abre tu programa de correo, copia la dirección de arriba en un correo nuevo.

07Documents we holdDocumentos que tenemos

Bring your contract. We compare versions.

Trae tu contrato. Comparamos versiones.

The group already holds complete copies of the documents below for Residence 408 at The Fives Downtown. Later buyers may have signed different versions, and owners at The Fives Beach and The Fives Oceanfront signed TM's templates for those projects. Send us yours; the differences between versions and between properties matter.

El grupo ya cuenta con copias completas de los documentos siguientes para la Residencia 408 de The Fives Downtown. Compradores posteriores pueden haber firmado versiones distintas, y los propietarios de The Fives Beach y The Fives Oceanfront firmaron las plantillas de TM para esos proyectos. Envíanos los tuyos; las diferencias entre versiones y entre propiedades importan.

  • Dec 2017Promise agreement to establish trust (purchase contract) with Sierra de Bernia, S.A. de C.V., with Exhibit B equipment list and Exhibit C Rental Program HandbookContrato de promesa de constitución de fideicomiso (compraventa) con Sierra de Bernia, S.A. de C.V., con Anexo B lista de equipamiento y Anexo C Manual del Programa de Rentas
  • 4 Dec 2017Certificate of possession (Acta de Entrega) with the furniture inventoryActa de entrega de posesión con el inventario de mobiliario
  • 15 Dec 2017Rental Management Agreement with Real Estate Value Management, S.A. de C.V., 12 years, auto-renewingContrato de Administración de Rentas con Real Estate Value Management, S.A. de C.V., 12 años, con renovación automática
  • 2018–2019Executive report and monthly rental reports, benefit balance statementsExecutive report e informes mensuales de renta, estados de saldo de beneficios
  • 2023–2026Correspondence with The Fives Club: signature demands for the 2022–2025 reports, the 2024 "website features will be disabled" warnings, the 2025 condominium-fee notice, the unanswered audit request of June 2025, the rejected H1-2025 statement, and the October 2026 suspension of servicesCorrespondencia con The Fives Club: exigencias de firma de los informes 2022–2025, los avisos de 2024 de que "se desactivarán funciones del sitio web", el aviso de cuotas condominales 2025, la solicitud de auditoría de junio de 2025 sin respuesta, el estado de cuenta del primer semestre de 2025 rechazado y la suspensión de servicios de octubre de 2026
08To TM Grupo and The Fives ClubA TM Grupo y The Fives Club

We would rather talk than file.

Preferimos hablar antes que demandar.

To TM Grupo Inmobiliario in Torrevieja (Alicante) and its board, chaired by Ángeles Serna, with Pablo Serna as CEO, to Real Estate Value Management, S.A. de C.V. and to the management of The Fives Club: the owners of these buildings paid in full, in advance, for residences that you operate as hotels, one of them under the Curio by Hilton flag. The requests on this page are contractual and legal, not commercial. Deliver the statements with their backup, restore the services, let owners vote as owners, and this page becomes unnecessary.

A TM Grupo Inmobiliario en Torrevieja (Alicante) y a su consejo, presidido por Ángeles Serna y con Pablo Serna como consejero delegado, a Real Estate Value Management, S.A. de C.V. y a la dirección de The Fives Club: los propietarios de estos edificios pagaron íntegramente, por adelantado, residencias que ustedes operan como hoteles, uno de ellos bajo la marca Curio by Hilton. Lo que se pide en esta página es contractual y legal, no comercial. Entreguen los estados de cuenta con su soporte, restablezcan los servicios, dejen votar a los propietarios como propietarios, y esta página sobra.

Until then, owners are documenting every refused service, every unsupported statement and every proxy exercised on their behalf, and are taking advice in Playa del Carmen on the remedies available before PROFECO and the courts of Solidaridad.

Mientras tanto, los propietarios documentan cada servicio negado, cada estado de cuenta sin soporte y cada poder ejercido en su nombre, y se asesoran en Playa del Carmen sobre los recursos disponibles ante la PROFECO y los tribunales de Solidaridad.